环球观热点：19.92亿元，中海买了万科的地
发布时间：2023-06-20 16:23:36
来源：中国房地产报官方号
万汇天地·金域曦府去年卖了74亿元。
这是两个头部房企之间的纠葛，六年前的对手如今成了买家。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
时隔6年，中国海外发展依然对广信资产包里的资产念念不忘。
【资料图】
6月16日，位于广州市荔湾区的紫兰苑地块公开出让，只有一个买家——中国海外发展报名，最终以19.92亿元的底价成交。这块地是广信资产包中的资产，2017年6月，为了拿下这个资产包，有8家房企交了46亿元的竞买保证金，中国海外发展就是其中之一，只不过最后惜败于加价100多亿元的万科。
对于如何拆解、盘活这个总出让价高达551亿元的资产包，万科并无前例可循，其一举一动也因此备受关注。除了紫兰苑地块，资产包中的蕙兰苑地块也将在几天后进行公开拍卖，不难让人联想万科是否有意通过土地转让提高资产包的盘活速度。
6月19日，广信资产包的开发主体——广州市万溪企业管理有限公司（以下简称“广州万溪”）对中国房地产报记者表示，紫兰苑、蕙兰苑是因为历史用地手续未完善，才通过收储的方式盘活，目前也只有这两块地是这种情况。“这不是地块的主要盘活方式，广信资产包大部分是盘活后自主开发。”该公司透露，除了目前在售的2个项目，今年预计还会有3个新盘上市销售。
6年后中海又买回了花地湾
紫兰苑地块外围，工人正在搭建脚手架。
紫兰苑地处广州市荔湾区花地湾，坐落在浣花路以南、花地大道以西，地块规模不大，占地面积约1.4万平方米，建筑面积约8.8万平方米。起拍价19.92亿元，折合楼面地价约2.27万元/平方米。
6月19日，中国房地产报记者在现场看到，紫兰苑地块临街的两层商铺已经清空，一楼铺面的铁闸门紧闭，上面张贴着搬迁告示，几名工人正在外围搭建脚手架。地块离坑口地铁站仅几百米的路程，医疗、教育、商场等配套齐全，周边均为广信资产包内的项目，例如东侧是万汇天地·金域曦府，北侧则为万汇天地·瑧园及万汇天地·朗庭。
商铺墙面还可以看到一份荔湾区东漖经济联合总社发出的通知，落款时间为2022年9月1日。其中提到：“按照荔湾区人民政府会纪（2022）74号的指示精神，为加快推动荔湾区经济建设高质量发展，现对原广信花地湾南紫兰苑地块实施政府收储。”因此，东漖经济联合总社决定对该地块的全体租户在合同租赁期限届满后（即2022年12月31日后）不再续租。
相比同一批出让、有20家房企报名竞争的番禺地块，紫兰苑地块的关注度并不高，因为迟迟没有房企报名出价，外界一度以为地块会流拍。直到开拍前40分钟，中国海外发展才出价，并最终以底价成交。
对于广信资产包而言，中国海外发展是一个熟悉的面孔。2017年6月29日，起拍价达446.8亿元的广信资产包进行公开拍卖，拍卖前进行了尽调的房企有十几家，最后递交了保证金的有万科、碧桂园、保利发展、中国海外发展、越秀地产、信达地产、华润置地、华发股份等8家房企。
一位了解广信资产包的业内人士刘强（化名）对中国房地产报记者表示，自万科拿下这个项目以来，中国海外发展并未表达过希望合作的想法，此次拿下紫兰苑地块实属意料之外。
对于政府收储这种盘活方式，刘强认为也不难理解。“这种大项目的解题本身就是一级开发和二级开发结合在一起，当一些项目前期有很多利益主体纠缠在一起时，走土地收储再拍卖，原业主方获得土地出让金返还是比较便捷、高效和干净的处理方法，也很正常。”例如，紫兰苑、蕙兰苑这两块地都是跟当地的村集体、政府单位等有着若干难以厘清的关系，“万科要继续开发势必会有各种矛盾，令项目的经营预期受到干扰，由政府出面收储会简单一些。”
蕙兰苑位于紫兰苑的西侧，也是个小型地块，占地面积约1.77万平方米，建筑面积约5.4万平方米，起拍总价约14.1亿元，折合楼面地价2.6万元/平方米，将于6月26日拍卖。
5年对赌行至中局
随着紫兰苑的拍卖，另一些问题也浮出水面。包括，6年来万科到底盘出了多少货量，跟投资者的5年对赌进展如何等。
引入投资者是万科盘活广信资产包的重要一步。2020年6月30日，7家企业发起了中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划，收购广州万溪50%股权，万科得以收回前期投入的390.4亿元资金。
当时，万科总裁祝九胜表示，这个资产包占用的资金量确实比较大，对整个集团资金的占用、效率肯定会产生压力，从一开始，万科就希望跟外面合作。他直言，这个资产包的盘活进度和投标时的预期是有差距的，毕竟累积了20年的困难，凭借3年时间就想获得根本性解决，还是有挑战、有难度的。例如，截至2020年6月30日，广信资产包的土地清收率仅达到46%，还有约1500宗执行案件和外部债务待解决。
为确保交易的公允性，双方签订了一份对赌协议，约定未来5年内万科若无法取得不少于210.98万平方米权益计容建筑面积的批复文件，新股东可要求万科回购股权或自行转让给第三方。
截至目前，万科未公开披露过已取得多少权益计容建筑面积的批复文件。年报中只有这个项目每年的开工、竣工规划，虽然2019年万科就已拟订了当年的开工计划，但实际开工是在2020年。2022年的年报显示，该项目至2022年末的储备面积有134.12万平方米。
至于这些储备面积是否都已拿到批复文件，广州万溪表示不方便透露。
而刘强则表示，在引入战投前，广州万溪经过三年的摸查，已经对资产包里的资产有了清晰的处理方向，且有信心盘活不少于210.98万平方米权益计容建筑面积的土地。“从目前来看，完成这个对赌的约定没有太大问题。”
除了资产规模，资产的盈利能力也是万科当初勇于出手的一个考虑因素。按照整个资产包551亿元的总价，以及211万平方米的规划建筑面积计算，土地成本约2.6万元/平方米。“这么大体量的项目，很难通过简单的模式测算土地成本，但是万科对这个项目的盈利预期还是比较乐观的，6年前周边才卖4万元/平方米都有得赚。”刘强表示。
据了解，经过了4年多的土地盘整，广信资产包直到2021年3月才开始推出新项目上市销售，包括位于白云区的万科喜悦里和花地湾的万汇天地·金域曦府。其中，万汇天地·金域曦府是荔湾区2022年的销冠，当年卖出了1328套房源，销售额超过74亿元。目前该项目的销售价格为4.8万元/平方米至5.8万元/平方米。
万汇天地·臻园是今年“五一”前开售的，开盘当天便卖了12亿元，项目总货量有1400多套，售价6万元/平方米至6.8万元/平方米。万汇天地·朗庭目前也已开始接受客户登记。据广州万溪介绍，今年广信资产包将上市的新项目还有白云区的万科瑧山府以及越秀区的万科瑧樾府。
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