环球速递！长租公寓运营模式分析及长租公寓行业市场竞争格局分析
发布时间：2023-04-24 20:10:40
来源：中研网
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
运营模式
一是开发运营，公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”;
【资料图】
二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费;
三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益;
四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。
中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源—设计装修—营销签约—日常运营管理—后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括获得房源后装修设计;运营过程中大数据系统的应用;日常运营过程中的附加服务，如租金贷款、家具租赁等。
随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。
数据显示，集中式长租公寓占比从2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整体规模增长212%至449亿元，相对而言，分散性和以个人为主的非结构化长租公寓占比小幅度下降。就国内整体运营中的集中式长租公寓数量变动而言，近年来随着万科、龙湖和旭辉等头部房企布局加快，整体长租公寓数量快速增长，截至2021年已达260万套，相较17年底增长160万吨，其中非连锁仍是主要数量来源，但连锁整体增速更快，占比持续增长。
在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。
在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。住建部数据显示，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。
长租公寓行业市场竞争格局分析
随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。
近年来，多起长租公寓暴雷事件严重打击了用户的信任度，随着主流房企入局并逐步扩大规模，相较运营商整体高资产的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式长租公寓的规模扩张速度，从用户体验来看，长租公寓用户愿意为增值服务付费的意愿较强，未来长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利，将有效提高用户体验感，而集中式长租公寓整体服务更加规范和标准，有利于塑造长租公寓品牌形象，提高自身的竞争力，预计未来集中式长租公寓占比将持续提升的同时集中度持续提升，且服务将成为长租公寓的关键竞争要素。
目前中国长租公寓行业面临四大挑战：
第一，重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长，目前国内长租公寓企业在高负债，资金压力大的状态下运营，其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。
第二，融资和税收成本相对较高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且税收负担较重，“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。
第三，非规模化和非专业化不能存活，长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。然而，目前国内市场上长租公寓企业相对分散难以形成规模经济效应。
第四，租期的维稳考验长租公寓企业运营能力，中国目前住房租赁市场上的租期太短，一般分散式长租公寓租期为3-6年，集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，这就造成了长租公寓企业运营成本过高。
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